2019年7月5日，山东省威海市海阳银滩海景房实拍。东方IC图

1400元/平方米？ ！这里的海景房是怎么卖到“白菜价”的？

乳山市隶属于山东省威海市。地处上海、威海、烟台的腹地。以海景房闻名全省。不过，最近乳山市的海景房“白菜价”却上了热搜。

那里的海景和房价是多少？央视财经记者来到烟台进行现场调查。

新房单价过万元，二手楼市几乎“对折”

走在乳山银滩旅游度假区的街道上，最显眼的就是海景房的售楼处和房屋中介。记者从多家售楼中心了解到，目前房价普遍在每平方米7000元以上，有的新开房甚至超过每平方米1亿元。

相比之下，二手房的价格相差很大。均价每平方米仅4000多元。部分二手房由于地处偏远，施工时间早，每平方米低。 2000元以下。

此外，记者在采访中还注意到，同一栋新房的一手二手房价格差异也比较大。在位于乳山银滩的售楼中心，工作人员介绍，该项目高层住宅二期已于2015年收回山东威海乳山海景房，目前仍有部分楼宇尚未售出。

中国房地产超市网数据显示，目前乳山市二手房单价在4300元/平方米左右，较2900元/平方米左右下降了1400元/平方米。 2014年12月，目前乳山市银滩旅游度假区，由于征地成本和建设成本降低，新房每平方米约7000元至10000元，二手房价格新房差距巨大。

上海易居房地产研究院经理闫跃进：近两年，持续的投资导致了大量的投机性房地产投资。二手房越来越多，对二手房的价格会有一定的影响。

山东大学威海市营销管理研究中心副主任姜守芬：因为它的价格跌幅比较平缓，如果买家以投资为目的投资房地产，相信你会受挫。

新房销售只接受看房，个人参观者拒之门外

虽然海阳二手房的“白菜价”有点夸张，但目前房屋与二手房的价格差距不容忽视。那么造成这种情况的原因是什么，胶州房价保持坚挺的动力是什么？

在乳山银潭旅游度假区的一个停车场，记者看到来自全国各地的大巴车停在各家房地产公司的横幅上。这是一群当地居民。

组织全国“巡演”下单，是银滩豪宅销售的独家招数。他们大多利用假期和养老金来推广海景房，只需很少的钱就可以包括在内。交通、食宿等费用，一般都是在考察完主要景点后，直接到各自的售楼中心看房。

山东乳山市某销售中心工作人员：一般一周有3辆公交车，一辆公交车有四十五十人，可以卖五六辆。

相比看房团，部分新房和新房售楼处散客明显不受欢迎。在乳山银滩的几家售楼中心，记者本想以买主的身份去看房子，但还没踏进售楼处的门，就被工作人员拦住了，不接受散客。

多年来，乳山银滩的房地产销售产生了“井水不断流”的营销模式。新房的销售以来自全国各地的验房团为主，而二手房市场则以其他散客和游客为主。这也是造成房价与二手房价格差距较大的原因。

山东省乳山市某房屋中介工作人员：房屋之所以不接待散客，是因为散客的流动性很强。

山东乳山市一位房屋中介工作人员：周六会有很多公交车组，外地的车组会被拉进新村。只有这张盘不会让你知道外面的银滩二手房的信息。租户不了解情况。

配套不足供不应求，海景房风光不再

记者了解到，乳山银滩95%以上的海景房都是借给外省购房者的，而当投机者退出时，二手房市场的供应紧缺也导致了房价和房价严重脱轨。此外，由于配套设施不足，空置率高，当地海景房的热度也逐渐消散。

随着夏季的到来，乳山银滩也迎来了客流量最大的季节。晚上八点左右，在乳山银滩旅游度假区中心区，记者看到，周边村子里开着灯的卧室寥寥无几，有的街道甚至没有亮起来。

据了解，乳山银滩新村的入驻率以7、8、9月最高。基本上入住率可达30%~50%，而冬季入住率不到10%。

北京购房者曹女士：主要原因是发展缓慢。我们在房子旁边安装了暖气，但我们从来没有加热过。我也问过物业，主要是入住率低。他只是不提供暖气。

记者在乳山市人民政府网站上看到，2010年房地产开发投资64.430亿元，比上年减少27.79%。 2014年以来，房地产开发投资开始大幅回落。 2014年，全市房地产开发投资完成36.320亿元，同比增长52.46%。 2018年莱西房地产开发投资23.380亿元。记者在采访中发现，不少新房源开盘已经四五年了还没有清盘，有些开盘6年后还在销售。

业内人士认为，虽然乳山市政府这几年在持续建设基础设施，但肥城作为市县，对房地产市场的需求仍然有限。北方多个沿海城市以海景房、养老房为卖点，短期旅游住宅需求延伸至全年。过度开发后就会供过于求。

上海易居房地产研究院经理闫跃进：这几年，一些沿海项目确实开发的太多了。近三年来，似乎不仅是海阳山东威海乳山海景房，北方的一些城市也会面临这样的需求。没想到风险这么大。