2019.08.14

达尔文的《物种起源》说，能够生存的物种不是最强壮的，也不是最聪明的，而是对环境变化反应最快的物种。

自然界的进化靠的是优胜劣汰，商业世界也是如此。在物业管理领域物业是谁的，保利地产就是其中之一。

8月6日，保利置业即将递交恒指挂牌申请。如果不出意外，保利地产将成为中国内地第14家在香港联交所上市的物业管理公司。

四个月前，保利地产还是新三板挂牌公司。对于资本市场偏好的转变，保利地产做出了最快的反应。

不仅如此，随着招股书的披露，投资者突然发现，与往年看到的传统物业管理公司不同，保利物业的拟上市可能将物业管理行业带入一个新时代——大物业管理时代。

“央企”、“保利”、“行业龙头”的标签，都预示着即将上市的保利地产，或为恒指物业管理蓝筹版图带来新的变数股票。

其实，从2014年首家物业公司彩生活的上市，到2019年首家“大型物业公司”保利物业有意进入资本市场，梳理物业管理行业的市场变化过去五年，我会不会发现一个隐藏的脉络——港股上市地产公司的市值逻辑在迭代：

什么是稳定和可持续的？

从未来的角度来看，今天具有“大物业管理”属性的公司是可持续的公司：规模只是基础，商业和公共服务才是未来。

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港股地产公司市值模型的迭代

港股市场物业管理蓝筹股的市值逻辑大致基于三个要点：

过去几年，香港上市地产公司的市值定价模式也发生了三个变化。

2014年6月，彩生活脱离花样年控股，成功在美股显卡上市物业是谁的，成为首家在资本市场上市的地产公司。上市仅三个交易日，市盈率就超过母公司花样年控股70多倍。

2018年5月，彩生活估值突破100亿。

市盈率背后反映了资本市场对公司当前经营状况和未来下滑前景的认可。彩生活上市前，物业管理行业集中度低，盈利能力弱，资本市场关注度不高。

彩生活作为物业管理第一只股票，享有“龙头企业+创新商业模式”带来的流动性溢价，市场给予比传统房地产开发更高的市盈率和市值。

不过，彩生活的平台战略需要更长的时间来验证。随着市场偏好的转变，港股市场物业管理蓝筹股的市值体系发生了迁移，公司规模与市盈率呈现显着正相关。

2018年，碧桂园服务成为蓝筹股。截至2019年8月12日，碧桂园的服务价值为479.310亿美元，仍位居第一。碧桂园的服务市盈率为46倍，其中很大一部分来自于市场给予的肚子折扣。

以销售规模最大的母公司碧桂园为后盾，碧桂园服务面积1.810亿位居第二，仅次于彩生活。其保护区面积的增长几乎是管理面积的两倍，支撑了碧桂园未来2-3年服务管理面积的快速下滑。

值得注意的是，头部折扣有两种类型，一种是碧桂园服务的大型后台企业“重量取胜”，另一种是以绿城服务为代表的质量型“以质取胜”。腹部业务。

在美股上市的地产公司中，绿城服务以67.10亿元的产值位居第一，管理面积1.70亿平方米。截至2019年8月12日，绿城服务估值171.940亿，市盈率约为31倍。

绿城服务使用不到碧桂园服务管理面积的一半，获得接近碧桂园服务的市盈率，是绿城服务的品牌折扣。

随着物业管理服务的深度和广度不断扩大，产业价值链得到延伸，但现在大家都在规模上拼搏，盈利下降的方法还很模糊。未来是否取决于模型、规模、服务或概念？

顺应市场需求和变化，龙头企业跳出传统住宅社区服务，进入商企服务、公共管理服务等多个领域，从社区服务商向城市服务升级供应商。

例如，万科物业与珠海大横琴投资有限公司携手打造国外首个“地产城市”治理模式；保利物业入驻西塘古镇，深度涉足乡镇公共管理，进军公共管理服务领域...

在不久的将来，物业行业将分为两类公司，一类是传统的社区物业管理公司，以基础物业管理服务为服务内容和收入来源，另一类是传统的社区物业管理公司。二是进化后的城市服务。企业，即大型房地产公司。